Ratgeber: Immobilie kaufen in Dubai
Kaufprozess, Stadtteile, Kosten, steuerliche Aspekte für Deutsche und wie Sie den richtigen RERA-lizenzierten Makler finden.
Warum in Dubai kaufen — besonders für Deutsche?
Für deutsche Käufer und Investoren bietet Dubai erhebliche steuerliche Vorteile. In Deutschland werden Gewinne aus Immobilienverkäufen innerhalb von 10 Jahren mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (Spekulationssteuer). In Dubai: 0%. Mieteinnahmen aus Dubais Immobilien unterliegen in den VAE keiner Besteuerung.
Wichtiger Hinweis zur Wegzugsbesteuerung: Wer seinen deutschen Wohnsitz aufgibt, kann unter Umständen der deutschen Wegzugsbesteuerung (§ 6 AStG) unterliegen — insbesondere bei wesentlichen Beteiligungen. Zudem wird das Welteinkommenprinzip angewendet, solange Sie steuerlich in Deutschland ansässig sind. Eine Beratung durch einen deutschen Steuerberater vor dem Kauf ist daher dringend empfohlen.
- Volles Eigentum (Freehold) für Ausländer in designierten Zonen
- 0% Kapitalertragsteuer und Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in den VAE
- Kein Äquivalent zur deutschen Grunderwerbsteuer (nur 4% DLD-Gebühr)
- Keine Erbschaftsteuer in Dubai — im Gegensatz zu Deutschland bis 50%
- Golden Visa ab AED 2 Mio. (~500.000 €) — 10 Jahre Aufenthaltserlaubnis
- RERA-regulierter Markt mit Pflichtregistrierung beim DLD
Der Kaufprozess in Dubai — Schritt für Schritt
- Budget und Ziele definieren
Eigennutzung, Kapitalanlage oder Golden Visa? Kalkulieren Sie die Gesamtkosten: Kaufpreis + 4% DLD-Gebühr + 2% Maklercourtage + Eintragungsgebühren (ca. AED 2.000–5.000). Bei Finanzierung: Mindestanzahlung 25% für Nicht-Residenten. - RERA-lizenzierten Makler auswählen
In Dubai muss jeder Immobilienmakler bei der RERA (Real Estate Regulatory Agency) registriert sein und eine gültige RERA-Karte vorweisen. Fragen Sie stets nach der Lizenznummer und prüfen Sie diese unter rera.gov.ae. Ein nicht lizenzierter Makler bietet Ihnen keinerlei rechtlichen Schutz. - Suche und Besichtigungen
Freehold-Zonen für Ausländer umfassen: Downtown Dubai, Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills. Ihr Makler sollte Objekte vorstellen, die Ihrem Profil und Budget entsprechen. - Angebot und Memorandum of Understanding (MOU)
Nach Einigung verfasst der Makler ein MOU (Form F) mit den vereinbarten Konditionen. Üblich ist ein Reservierungsscheck von 10% des Kaufpreises, der an den Verkäufer ausgestellt wird. - Due Diligence und NOC
Der Verkäufer holt das No Objection Certificate (NOC) beim Bauträger ein — Nachweis, dass keine Schulden oder Belastungen auf der Immobilie liegen. Ihr Makler koordiniert diesen Schritt. - Eigentumsübertragung beim DLD
Die Transaktion wird im Dubai Land Department oder in einem zugelassenen Trustee Office abgeschlossen. Beide Parteien müssen anwesend sein (oder per Vollmacht vertreten). Der Title Deed (Eigentumsnachweis) wird noch am selben Tag ausgestellt.
Kaufnebenkosten in Dubai im Überblick
Im Vergleich zu Deutschland (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5% je nach Bundesland + Notar + Makler) sind die Erwerbsnebenkosten in Dubai überschaubar und transparent:
- DLD-Gebühr: 4% des Kaufpreises (Grunderwerbsäquivalent)
- Maklercourtage: 2% des Kaufpreises (vom Käufer zu tragen)
- Title Deed Eintragung: AED 2.000–5.000 je nach Objektwert
- Hypothekenregistrierung (falls zutreffend): 0,25% des Darlehensbetrags
- Jährliche Hausgeldkosten (Service Charges): AED 10–30 pro sqft
Keine Notarkosten im deutschen Sinne — das DLD übernimmt die öffentliche Registrierung. Kein Äquivalent zur deutschen Grunderwerbsteuer von bis zu 6,5%. Keine Erbschaftsteuer in Dubai, die in Deutschland bis zu 50% betragen kann.
Wie Premium DBX Ihnen Hilft
Premium DBX ist eine unabhängige Informationsplattform. Wir sind keine Immobilienagentur — wir sind ein Ratgeber, der Ihnen hilft, den Dubais Immobilienmarkt zu verstehen und Sie mit den besten RERA-lizenzierten Fachleuten zu verbinden.
📋 Unabhängige Information
Ausführliche Ratgeber zu Kaufprozess, Stadtteilen, Kosten und steuerlichen Aspekten — ohne kommerzielle Interessenkonflikte.
🔗 RERA-Makler Vermittlung
Wir verbinden Sie mit geprüften, RERA-lizenzierten Maklern, ausgewählt nach Expertise und Reputation in Ihrem Zielbereich.
🇩🇪 Beratung auf Deutsch
Der gesamte Prozess erklärt auf Deutsch, mit Fachleuten, die die spezifischen Anforderungen deutschsprachiger Käufer kennen.
Häufige Fragen — Immobilie kaufen in Dubai
Können Deutsche frei in Dubai kaufen?
Ja. Staatsangehörige aller Länder können Immobilien in den designierten Freehold-Zonen in vollem Eigentum erwerben. Es gibt über 60 solcher Zonen in Dubai. Es bestehen keine Nationalitätsbeschränkungen.
Muss ich in den VAE wohnen, um zu kaufen?
Nein. Der Kauf ist auch als Nicht-Resident möglich. Viele Deutsche kaufen in Dubai als Kapitalanlage ohne Aufenthaltsvisum. Die Transaktion kann per Vollmacht aus Deutschland abgewickelt werden.
Was ist die Wegzugsbesteuerung und betrifft sie mich?
Die deutsche Wegzugsbesteuerung (§ 6 AStG) kann greifen, wenn Sie Deutschland steuerlich verlassen und wesentliche Beteiligungen an Kapitalgesellschaften halten. Sie betrifft direkt keine Immobilien, ist aber bei einem geplanten Wegzug zu beachten. Ein Steuerberater sollte vor dem Wegzug konsultiert werden.
Wie hoch ist die Mindestanzahlung für eine Hypothek?
Emiratische Banken vergeben Hypotheken an Nicht-Residenten ab einer Mindestanzahlung von 25% des Kaufpreises. Die Zinssätze liegen typischerweise zwischen 4% und 5,5% p.a. Die maximale Laufzeit für Nicht-Residenten beträgt 25 Jahre.
Wie funktioniert der Golden Visa für Immobilienkäufer?
Beim Kauf einer Freehold-Immobilie im Wert von mindestens AED 2 Mio. (~500.000 €) erhalten Sie Anspruch auf den 10-jährigen Golden Visa der VAE. Er umfasst Ehepartner und Kinder und erfordert keinen Mindestaufenthalt in den VAE.
Gibt es Erbschaftsteuer in Dubai auf meine Immobilie?
Nein. Die VAE erheben keine Erbschaftsteuer. Immobilien in Dubai können steuerfrei vererbt werden. Für in Deutschland steuerpflichtige Erben kann jedoch deutsches Erbschaftsteuerrecht anwendbar sein — je nach Doppelbesteuerungsabkommen und Residenzstatus.
Bereit, in Dubai zu kaufen?
Hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten — wir verbinden Sie mit einem RERA-lizenzierten Experten, der die spezifischen Anforderungen deutschsprachiger Käufer kennt.
Premium DBX ist eine unabhängige Informationsplattform über den Dubais Immobilienmarkt. Wir sind keine RERA-lizenzierte Immobilienagentur und führen keine Immobilientransaktionen durch. Wir vermitteln Nutzer an ordnungsgemäß lizenzierte Immobilienfachleute. Die Informationen in diesem Ratgeber dienen ausschließlich informativen und edukativen Zwecken.